IS EK REGTIG VERANTWOORDELIK VIR DIE MUNISIPALE SKULD VAN ‘N VORIGE EIENAAR?

“’n Paar maande gelede het ek ‘n huis gekoop. Die munisipaliteit het ‘n uitklaringsertifikaat aan die verkoper uitgereik en die eiendom is oorgedra op my naam. Toe ek onlangs by die munisipaliteit navraag doen oor ‘n hoë waterrekening, het die munisipaliteit gesê daar is steeds groot agterstallige skulde teen die eiendom en dat, tensy ek betaal, hulle stappe teen my sal neem om dit te verhaal, en selfs my eiendom kan verkoop indien nodig. Dit kan sekerlik nie wettig wees nie?”

Artikel 118 van die Wet op Munisipale Stelsels (“die Wet”) is ‘n bron van bekommernis vir huiseienaars, aangesien hierdie artikel en spesifiek Artikel 118(3) daarvan gesien word om ‘n munisipaliteit te magtig om ‘n nuwe huiseienaar verantwoordelik te hou vir die agterstallige munisipale skulde van ‘n vorige eienaar.

Volgens Artikel 118(1) van die Wet, mag ‘n eiendom nie oorgedra word tensy ‘n uitklaringsertifikaat deur die munisipaliteit waar die eiendom geleë is, uitgereik is nie. Die sertifikaat moet sertifiseer dat alle bedrae verskuldig aan die munisipaliteit in die twee jaar voor die datum van aansoek vir die sertifikaat ten opsigte van munisipale diensfooie, bybetalings op fooie, tariewe en ander munisipale belastings en heffings (“munisipale fooie”) ten volle betaal is. Dié artikel sê egter niks oor historiese skulde ouer as twee jaar nie.

Volgens Artikel 118(3) is uitstaande munisipale fooie ‘n las teen die eiendom wat voorkeur kry bo enige verband wat teen die eiendom geregistreer is en sodoende sekuriteit vir die munisipaliteit verskaf vir die betaling van uitstaande skulde. Geen tydsbeperking word aan hierdie maatreël gekoppel nie en dit maak nie saak wanneer die versekerde skuld ontstaan het nie. Dit kan skuld insluit wat tot 30 jaar oud is (vir heffings, vullis- en rioolkostes) asook skulde tot drie jaar oud vir elektrisiteit en water, insluitend ook die skulde van meer as een vorige eienaar, met alles beskerm deur Artikel 118(3) tot voordeel van die munisipaliteit.

Wat die konsternasie veroorsaak is wanneer ‘n nuwe (onskuldige) eienaar nou verantwoordelik gehou word vir munisipale skuld ouer as twee jaar wat aangegaan is deur vorige eienaars. Hier het die nuwe eienaar geen kennis van die agterstallige skuld of die wete dat die munisipaliteit, soos in jou geval, die nuwe eienaar mag verantwoordelik hou vir die agterstallige skuld van iemand anders nie. Die nuwe eienaar word onverhoeds betrap, veral gesiene die uitklaringsertifikaat wat uitgereik is en die indruk geskep het (selfs al is dit nie wetlik korrek nie) dat alle munisipale skulde deur die verkoper vereffen is.

Ons Hoogste Hof van Appèl het onlangs bevestig dat ‘n uitklaringsertifikaat nie beteken dat daar geen verdere munispale skuld aan ‘n eiendom gekoppel is nie. Ons howe het ook bevestig dat as die verkoper of vorige verkoper nie in staat is om te betaal nie of nie opgespoor kan word nie, die koper of nuwe eienaar aanspreeklik gehou sal word vir hierdie skuld, wat in ekstreme gevalle selfs die munisipaliteit in staat stel om dié eiendom te verkoop om die agterstallige skuld te vereffen. Hierdie reg (of hipoteek) van die munisipalitet oor die eiendom soos bepaal deur Artikel 118(3) oorleef dan enige vorm van eiendomsoordrag sonder enige uitsondering.

Gebaseer op hierdie hofbesluit, laat dit moontlik ‘n nuwe eienaar kwesbaar vir die munisipaliteit om sy regte oor die eiendom af te dwing, en selfs so ver te gaan as om water- en elektrisiteitstoevoer te ontkoppel en die nuwe eienaar so te dwing om agterstallige munispale skuld te vereffen.

Ons howe het egter nog nie geleentheid gehad om die grondwetlikheid van Artikel 118 van die Wet te toets nie, en ons siening is dat daar moontlik grondwetlike gronde kan wees om die regverdigheid van die huidige interpretasie van Artikel 118(3), asook munisipaliteite se toepassing daarvan, te toets.

Ons beveel dus aan dat sou die munisipaliteit voortgaan om jou verantwoordelik te hou vir die vereffening van ‘n vorige eienaar se agterstallige munisipale skuld of jou munisipale dienste wil ontkoppel, jy dadelik ‘n prokureur om hulp nader.

Oosthuizen, Marais & Pretorius Inc. -044 601 6900

Print Friendly, PDF & Email

Leave a Reply